BAIL COMMERCIAL DE LOCAUX D’HABITATIONEN APPLICATION DES ARTICLES L 145-1 ET SUIVANTS DU CODE DE COMMERCE ET DES DISPOSITIONS DU DECRET DU 30/09/53 NON CODIFIEES |
Entre les soussignés
D’une part,
Ci-après dénommé « le Bailleur »
Et
Société « .......... », exploitant sous l’enseigne « ........... » au capital de .............. Euros, ayant son siège social à ..................., Les ............., route .............., immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ............... sous le numéro ..........................
Représentée par Monsieur ............................., Gérant, ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes.
D’autre part,
Ci-après dénommée « le Preneur »
IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :
Article 1 – ENGAGEMENT DE LOCATION
Le Bailleur donne à bail commercial au Preneur qui accepte, conformément aux articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce et des dispositions du décret n°53 9600 du 30 septembre 1953 non codifiées les BIENS ET DROITS IMMOBILIERS ci-après désignés.
Les parties affirment déclarer leur intention expresse de soumettre la présente location au statut des baux commerciaux tel qu’il résulte des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce et des dispositions du décret n°53 9600 du 30 septembre 1953 non codifiées et cela même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie. En conséquence, il y aura extension conventionnelle du champ d’application dudit statut, le bailleur renonçant d’ores et déjà à invoquer le défaut éventuel d’exploitation commerciale.
Article 2 – DESIGNATION DES LOCAUX LOUES
Dans la résidence « LE BALCON DE L’YSE », située route des Astes à LUZ-ST-SAUVEUR (65),
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Bâtiment n° |
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Niveau |
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Lot n° |
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N° parking |
Affecté ultérieurement |
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Surface habitable |
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+ quote-part des parties communes générales.
Il est précisé à toutes fins utiles que les immeubles dont dépendent les locaux faisant l’objet du présent contrat sont en cours de construction. Le Preneur déclare, avoir une parfaite connaissance de la composition et consistance des biens, du descriptif technique des parties privatives et communes ainsi que des plans.
Article 3 – DUREE ET PRISE D’EFFET DU BAIL
La durée du bail est fixée à 11 ans ; elle sera augmentée du nombre de jours courant depuis sa date de prise d’effet jusqu’au 31 décembre de la même année.
La date de prise d'effet du bail est fixée au lendemain de la date de livraison de la résidence prévue le 15 Juin 2006. Dans le cas où l’acte de vente serait signé par le bailleur postérieurement à l’achèvement de l’immeuble, la prise d’effet du bail est fixée au lendemain de la date de signature de l’acte de vente.
C’est ainsi que le bail porte sur deux périodes successives, la première prenant effet le jour de la prise d’effet du bail jusqu’au 31 décembre suivant et la deuxième période consécutive à la première étant composée des 11 années entières suivantes.
Le preneur renonce à la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.
Le bail sera renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties, par acte extrajudiciaire, au moins un an avant la date d’échéance contractuelle.
Article 4 – DESTINATION DES LIEUX
Il est précisé que le preneur entend proposer de manière habituelle à sa clientèle, dans la Résidence de Tourisme classée dans laquelle sont situés les locaux faisant l'objet du présent bail, de même que dans les locaux similaires de cette même résidence qu'il a déjà loué ou qu'il va prendre en location, des prestations comportant, en sus de l’hébergement des touristes, les services définis à l’annexe II paragraphe E « Service, Personnel » de l’arrêté du 14 février 86 consistant en particulier en :
- réception de la clientèle en deux langues étrangères dont l’Anglais,
- stationnement des véhicules,
- nettoyage quotidien de l’accueil et des salons,
- nettoyage des unités d’habitation à la fin de chaque séjour et, en option sur demande du client,
- fourniture de linge de toilette et de maison en option sur demande du client,
- affichage des activités d’animation de la résidence et de la station,
- service de messagerie.
Cette activité d’exploitation de Résidence de Tourisme classée est soumise à la TVA conformément à l’article 261 D 4° a du Code général des Impôts.
Le preneur s’engage à respecter les prescriptions légales ou administratives relatives aux activités qu’il est autorisé à exercer dans les locaux objet du présent bail.
Article 5 – CHARGES ET CONDITIONS
Le présent bail est fait et accepté aux conditions suivantes :
Le Preneur s’oblige :
1) A prendre les lieux loués dans le cadre du présent bail dans l’état où ils se trouveront au jour de l’entrée en jouissance, étant précisé que ceux-ci seront à l’état neuf. Il est ici convenu que le Bailleur, compte tenu de l'existence du présent bail, mandatera le Preneur pour intervenir à la livraison des locaux loués. Le preneur bénéficiera de la jouissance des parties communes et éléments d’équipement collectif de cette résidence, lesquels forment un tout homogène indispensable à l’exploitation de l’ensemble immobilier et à sa destination spécifique et notamment touristique.
Le Preneur supportera les réparations, à l’exclusion des grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil ainsi que le ravalement, l’entretien des façades et des boiseries extérieures et les travaux de mise en conformité et de mise aux normes des lieux loués et des installations collectives qui seraient imposés par l’entrée en vigueur et/ou la mise en application d’une réglementation existante ou postérieure à la date d’effet du bail.
Le Preneur supportera toutes ces dépenses à travers les millièmes de charges attachés aux lots loués.
Dans le cas de dégradations occasionnées dans des parties communes par un locataire, l’assurance souscrite par le Preneur supportera les frais occasionnés, à charge pour elle de se retourner contre l’auteur des dégâts.
2) A souscrire un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’état.
3) A dispenser les prestations, définies à l’annexe II paragraphe E « Service, Personnel » de l’arrêté du 14 février 86, indiquées ci-dessus.
4) A se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété.
5) A entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, pendant la durée du bail et les rendre à sa sortie en bon état de réparations locatives.
Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit du défaut d’exécution des réparations locatives, soit des dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.
Il sera dressé un état des lieux contradictoire, entre les parties, lors de la fin dudit contrat.
Le Preneur fera son affaire personnelle de la fourniture, de la mise en place et de l’entretien du mobilier devant garnir les locaux.
6) A informer par écrit le Bailleur de tout désordre dans les lieux loués qui rendrait nécessaire des travaux ou interventions incombant au Bailleur.
7) A prendre à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité, en dehors des travaux de mise en conformité des locaux liés à celle-ci.
8) A ne faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, aucune démolition, ni aucun changement de distribution et à laisser à la fin du présent bail, la propriété au Bailleur sans indemnité de tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par lui, même avec autorisation du Bailleur.
9) A acquitter l’ensemble des charges de copropriété récupérables ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et, plus généralement toutes dépenses locatives nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble, eau et électricité, etc.
10) A faire assurer pour son propre compte et maintenir assurés pendant toute la durée du bail l’immeuble contre les risques d’incendie, d’explosion et de dégâts des eaux, les risques locatifs ainsi que la perte d’exploitation et le recours des voisins et des tiers par une compagnie notoirement solvable ; d’en payer ponctuellement les primes. Le Preneur devra justifier de ces assurances et de l’acquis des primes à toute réquisition du Bailleur.
Il garantira également les risques de responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle.
11) A respecter les dispositions de l’article 199 decies E du Code Général des Impôts relatives au logements des saisonniers ou toutes autres dispositions légales subséquentes relatives au logement de ces derniers.
12) Le Preneur pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d’obtenir les autorisations administratives. Cette installation sera, bien entendu, réalisée aux frais du preneur et entretenue en parfait état.
13) Le Preneur pourra céder son droit au présent bail à toute personne physique ou morale à la condition expresse que le cessionnaire poursuive l’exploitation de la résidence de tourisme classée selon les mêmes droits et obligations telles qu’elles sont stipulées aux présentes.
Le nouveau cessionnaire en outre, devra disposer de garanties de solvabilité et d’honorabilité équivalentes à celles du Preneur.
14) Le Preneur s’engage à faire la demande de classement préfectoral conformément aux dispositions de l’arrêté du 14 février 1986 fixant les normes et la procédure de classement des hôtels et des résidences de tourisme sous réserve que l’immeuble soit conforme à la réglementation.
Obligations du Bailleur :
Le Bailleur :
1) Autorise le Preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l’exercice de son commerce tel que défini ci-dessus, et à céder son bail après en avoir informé le Bailleur.
2) De son côté, le Bailleur souscrira, via le Syndic de copropriété, une police d’assurance multirisques immeuble.
3) Autorise le Preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre son activité telle que définie à l’article 4.
Toutefois, pendant la durée des garanties biennales et décennales, le bailleur subroge formellement le preneur dans ses droits et obligations relativement à la mise en jeu, contre le vendeur-constructeur, de toutes les garanties de vente et de construction telles que les garanties biennales et décennales auxquelles ce dernier est tenu et à mettre en jeu l'assurance "Dommages Ouvrages". Dans ce cas les indemnités versées sont encaissées par le Preneur qui aura la charge de faire exécuter les travaux. Lesdits travaux seront décidés soit en accord avec le Bailleur, s'ils concernent les parties privatives, soit par l'assemblée générale des copropriétaires s'ils concernent les parties communes.
5) S’interdit formellement d’exploiter, directement ou indirectement dans le surplus de l’immeuble dont font partie les locaux objet du présent bail ou de louer à qui que ce soit, tout ou partie du surplus dudit immeuble pour y exploiter un commerce similaire à celui du Preneur.
6) Donne son accord au Preneur pour une gestion banalisée du ou des emplacements de stationnement qu’il met à la disposition du preneur pendant la durée du bail.
Article 6 – LOIS ET USAGES
Aucun fait de tolérance de la part du Bailleur, quelle qu’en soit la durée, ne pourra créer un droit en faveur du Preneur, ni entraîner aucune dérogation aux obligations qui incombent au Preneur en vertu du bail de la loi ou des usages, à moins du consentement exprès et écrit du Bailleur.
Pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages.
Article 7 – LOYER
OPTION 1 :
Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de __________ EUROS HT soit ________________ EUROS TTC, TVA au taux de 5.5 %.
Ce loyer sera payable au domicile du Bailleur par trimestre civil échu et ce au plus tard le 15 du mois qui suit chaque fin de trimestre.
Pour la première période, le loyer sera calculé prorata temporis entre la prise d’effet du bail et le 31 décembre suivant, date de l’arrêté des comptes annuels.
OPTION 2 :
Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de __________EUROS HT soit ________________ EUROS TTC, TVA au taux de 5.5%.
Se décomposant comme suit :
a/ une partie d’un montant ……………………….EUROS TTC payable au domicile du Bailleur par trimestre civil échu et ce au plus tard le 15 du mois qui suit chaque fin de trimestre ;
Pour la première période, le loyer sera calculé prorata temporis entre la prise d’effet du bail et le 31 décembre suivant, date de l’arrêté des comptes annuels.
b/ une autre partie et pour le surplus soit pour un montant de ……………………….EUROS TTC payable en nature par compensation de l’usage d’hébergement dans un appartement de la Résidence « Les Chalets des Cimes » ou dans un appartement de la brochure ............. hiver/été, tel que défini dans l’avenant au bail commercial. Il est expressément convenu que si le budget vacances n’était pas utilisé en tout ou partie au cours de l’année, le solde ne pourrait être reporté sur l’année suivante.
Pour la première année, le budget vacances sera calculé prorata temporis entre la prise d’effet du bail et le 31 décembre suivant.
FACTURATION DES PRESTATIONS DE SEJOUR
En fin d’année, le Preneur adressera au Bailleur un décompte faisant apparaître :
- A son crédit, le montant forfaitaire du budget vacances
- A son débit, le coût de l’usage et de la consommation des prestations au prix du tarif public.
Révision du loyer :
Ce loyer sera révisé tous les trois ans, proportionnellement à la variation de l’indice du coût de la construction (base 100 en 1953) publiée par l’INSEE et cela à la date anniversaire d’entrée en vigueur du présent bail.
Pour le calcul de cette variation, il est expressément convenu que l’indice de base sera celui du dernier trimestre publié au moment de la prise d’effet du présent bail.
Le Bailleur et le Preneur entendent soumettre le loyer du présent bail au régime de la TVA par dérogation aux articles 293B et suivants du Code Générale des Impôts.
Le Bailleur conformément à l’article 293F de ce même code, déclare expressément opter pour l’assujettissement à la TVA et renoncer à la franchise en base. Il importe que le bailleur exerce cette option par l’envoi d’une lettre recommandée à la recette des impôts dont il dépend, étant précisé qu’il devra par ailleurs assumer toutes les obligations relatives aux assujettis à la TVA, et plus particulièrement, la déclaration d’existence prévue à l’article 286.1 du Code Général des Impôts.
En cas de variation de la TVA, pendant la durée du bail, les loyers ci-dessus fixés subiront la même variation.
Dans le cas où l’indisponibilité du bien loué résulterait :
Article 8 –REGLEMENT
Le Bailleur s’engage à quittancer par trimestre civil échu de location, la facture qui sera établie pour son compte par le Preneur.
Article 9 –REVENTE
En cas de revente ou de cession de son bien en cours d’exécution du présent bail, le Bailleur s’engage à transférer sur son acquéreur les droits et obligations résultant du présent contrat.
Article 10 – CLAUSES PARTICULIERES
Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été accepté, le Bailleur donne mandat irrévocable au Preneur ou à toute autre personne indiquée par ce dernier de le représenter aux assemblées générales de copropriété pendant toute la durée du présent bail.
A cet effet, il devra lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations, en ses lieux et place, dans l’intérêt commun du Mandant et du Mandataire afin de conserver à l’immeuble sa destination.
Le Mandataire devra rendre compte de l’exécution de son mandat à première réquisition du Mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu’en cas de faute grave du Mandataire dans l’exercice de sa mission.
Toutefois, il est convenu que le bailleur ne donnera pas mandat au preneur de le représenter aux assemblées où l’ordre du jour porterait sur des travaux devant être pris en charge par le propriétaire.
Article 11 – CLAUSE RESOLUTOIRE
Défaut d’exécution des engagements :
Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le Preneur de l’un quelconque de ces engagements et qu’en cas de non paiement des loyers à l’une de ses échéances ou de non respect de ses obligations, le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat.
Cette résiliation interviendra de plein droit, sans qu’il soit besoin de recourir en justice, un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou une sommation par huissier de payer, restée infructueuse.
Article 12 –ATTRIBUTION DE JURIDICTION
Pour tout litige pouvant naître de l’interprétation ou de l’exécution des clauses du présent bail, il est fait attribution de juridiction aux Tribunaux du lieu de situation du siège social du Preneur.
ARTICLE 13 - FRAIS
Les frais éventuels relatifs au présents bail sont à la charge du bailleur.
ARTICLE 14 – CONDITION SUSPENSIVE
Le présent bail est conclu sous la condition suspensive de l'acquisition par le Bailleur des locaux objet du présent bail. Dans le cas où cette acquisition ne serait pas réalisée, il deviendrait caduc de plein droit, sans indemnité de part et d'autre.
(en trois exemplaires originaux)
Fait à Le
Le Preneur Le Bailleur
AVENANT AU BAIL COMMERCIAL DE BIENS IMMOBILIERSEN APPLICATION DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953ET DES TEXTES SUBSEQUENTS |
Entre les soussignés
D’une part,
Ci-après dénommé « le Bailleur »
Et
La Société « .............. » au capital de ............ Euros, ayant son siège social à ................., Les ............ – . route ............., immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ............... sous le numéro ......................
Représentée par Monsieur ....................., ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes.
D’autre part,
Ci-après dénommée « le Preneur »
Un bail commercial a été signé entre les parties en date du …………………………………………………
Les deux parties ont décidé d’un accord commun que le Bailleur disposerait en sus du loyer versé en numéraire d’un budget vacances égal à …………………… EUROS HT……..……………….EUROS TTC
Ce montant est assimilable à un loyer versé en nature.
Utilisation du budget vacances
Le budget pourra être utilisé pour l’occupation dans un hébergement ................ comme défini ci-après :
Les séjours s’effectuent du samedi au samedi.
Réservation
La réservation devra être faite par écrit auprès du service propriétaires de ................. dans les conditions suivantes :
Les prestations seront identiques à celles fournies pour tout client payant.
Prise d’effet
L’utilisation du budget vacances débutera à compter de la date de prise d’effet du présent bail commercial.
(en trois exemplaires originaux)
Fait à Le
Le Preneur Le Bailleur