Bénéficiaires :
Les propriétaires de logements neufs acquis depuis le 1er janvier 2003 et
affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier d’un
amortissement de leur investissement. Ce dispositif, baptisé dispositif « De
Robien » s’adresse aux personnes physiques qui réalisent des investissements
locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt
sur les sociétés et qui s’engagent
à respecter certaines obligations.
Peuvent par exemple ouvrir droit au bénéfice de ce régime les investissements
suivants situés en France :
- acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (par logements
neufs il faut entendre : ceux qui n’ont jamais été ni habités ni utilisés avant
leur acquisition. Par exception, l’administration admet que les logements
témoins puissent bénéficier du régime).
- construction par le contribuable de logements dont la déclaration d’ouverture
de chantier est intervenue depuis le 1er janvier 2003.
En cas de réalisation de l’investissement en indivision, chaque co-indivisaire
peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part dans l’indivision.
Le régime n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés
(nu-propriétaire, usufruitier) sauf, sous conditions, lorsque le démembrement
résulte du décès de l’un des époux acquéreurs.
La Loi de ROBIEN s'applique aux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003, cette nouvelle loi a supprimé la condition de ressources des locataires et a vu les plafonds de loyers augmenter de façon significative.
Location à un enfant ou à un ascendant :
Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable
(propriétaire ou associé de la société propriétaire) autre qu’un membre de son
foyer fiscal.
Qualité
- Le locataire doit être une personne physique (ou un organisme privé ou
public louant des biens en faveur de son personnel).
- Depuis le 9 octobre 2002, le locataire peut être un ascendant ou un descendant
du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant d'un des membres de son
foyer fiscal. En revanche la location à un membre du foyer fiscal du
propriétaire est incompatible avec le régime d'amortissement.
Engagement des investisseurs :
Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location
nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son
foyer fiscal pendant une durée de neuf ans. Cette durée est appréciée de date à
date à compter de celle de la prise d’effet du bail.
La location doit être effective, continue et prendre effet dans les douze mois
de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux. En cas de
congé du locataire, un délai de vacances d’un an au maximum est admis pour
conclure un nouveau bail.
Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les
sociétés, le bénéfice du régime est subordonné à un engagement de la location de
la société (de neuf ans) et à un engagement de conservation des titres de la
société par l’associé jusqu’à l’expiration de la période couverte par
l’engagement de location.
Modalités
Le logement doit être donné en location nue (non meublée) pendant 9 ans, à
usage d'habitation principale. Toutefois, par exception, la location consentie à
un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage
d'habitation principale ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal à
la condition que que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou
para-hôtelière.
Si l'immeuble appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés
dont vous détenez des parts et que les revenus de ces parts sont imposés dans la
catégorie des revenus fonciers : vous devez conserver vos parts pendant 9 ans et
la société propriétaire du logement doit s'engager à le louer pendant 9 ans
(mêmes conditions que ci-dessus). De plus, en tant qu'associé, vous ou un membre
de votre foyer fiscal ne pouvez pas être le locataire de ce logement.
Durée
- Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au minimum 9 ans à
une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.
- La durée est appréciée de date à date à compter de celle de prise d'effet du
bail.
- La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze
mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux.
Loyer
Le loyer est plafonné durant la période d'amortissement en fonction de la
surface habitable du logement..
Les plafonds à respecter :
Pour bénéficier du dispositif De Robien, le bailleur doit s’engager à ce que le
montant des loyers ne soit pas supérieur à des plafonds fixés par décret.
Les plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises, pour les baux
conclus en 2005 sont les suivants :
|
La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises...) dans limite de 8 m² et à l’exclusion des garages.
Attention : l'option pour le dispositif Robien est
irrévocable. Vous ne pouvez pas renoncer à ce dispositif pour choisir à la place
le régime général des revenus fonciers.
Le logement loué fait l'objet d'un amortissement venant en déduction des revenus
fonciers dont les taux sont les suivants :
- 8 % par an pendant les cinq premières années (la première annuité est calculée
prorata-temporis en fonction du mois d'achèvement ou d'acquisition si elle est
postérieure).
- 2,5 % par an pendant 4 ans (ajustement prorata-temporis la dernière année).
- A l'issue de ces 9 ans, le contribuable peut prolonger le bénéfice des
amortissements à 2,5 % par an pendant au maximum deux fois trois ans si les
conditions de loyer au m² restent remplies.
(Au total, l'amortissement ne pourra excéder 65 % du prix de revient du
logement)
La base de l'amortissement comprend le prix d'acquisition + frais d'acquisition
(droits d'enregistrement et de timbres, honoraires, commission…).
Opter pour la déduction de l'amortissement entraîne plusieurs conséquences :
le taux de la déduction forfaitaire pour frais, appliquée dans le cadre des
revenus fonciers, est ramené à 6% pour le logement, pendant la période d'application de l'amortissement.
A l'issue de cette période, le taux de déduction de droit commun de 14 % est à
nouveau appliqué.
Pour un même logement, on ne peut pas bénéficier à la fois de la déduction de l'amortissement "Robien" et de la réduction pour investissement outre-mer ou de certains autres avantages spécifiques dépendant du régime foncier.
Les avantages fiscaux :
Le régime permet de déduire des revenus fonciers l’amortissement du logement
acquis ou construit. Les éventuels déficits fonciers sont alors imputables au
revenu global dans les conditions de droit commun.
La base de calcul de l’amortissement est constituée par le prix d’acquisition du
logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, commissions,
droits de timbre, droits de mutation et/ou TVA.
Le taux de l’amortissement est de 8 % les cinq premières années puis de 2.5 %
les quatre années suivantes. A l’issue de cette période, tant que les conditions
sont remplies, le propriétaire peut, pendant au maximum six années
supplémentaires, continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement à 2.5
%.
Le point de départ de la période d’amortissement est fixé au premier jour
du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est
postérieure. En cas d’acquisition ou d’achèvement en cours d’année, la première
année doit être réduite prorata-temporis.
Lorsque le logement est la propriété d’une société qui le donne en location à un
associé ou à un membre de son foyer fiscal, cet associé est exclu du bénéfice de
l’amortissement.
Le taux de la déduction forfaitaire pratiquée sur les revenus fonciers procurés
par l’immeuble est temporairement ramené à 6 % (au lieu de 14 %) pendant la
période d’amortissement.
La déduction forfaitaire sur les loyers est ramenée de 14 à 6 % durant la durée de l'amortissement.
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 ¤. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Soit un propriétaire qui a loué en 2005 un immeuble dont le coût de revient
est 147 000 ¤
+ Loyer 6 000 ¤
- Intérêts d’emprunt 7 800 ¤
- Frais de gestion 550 ¤
- Impôt foncier 500 ¤
- Abattement 6 % 360 ¤
- Amortissement 11 760 ¤
= Résultat foncier - 14 970 ¤
Ce résultat sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 ¤, les 4 270
¤ de déficit trouvant leur origine dans les intérêts d'emprunt et dans les
autres charges sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années
suivantes.
l'avantage fiscal est remis en cause si vous ne respectez pas :
- les conditions initiales générales (plafond du loyer par exemple) ;
- l'engagement de location pendant 9 ans (interruption de la location, vente du
logement,…)
- ou l'engagement de conserver, pendant 9 ans, les parts dans la société
propriétaire du logement.
Obligations déclaratives :
L’engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus de la
première année d’application du régime accompagné de certains justificatifs
(avis d’imposition du locataire, déclaration d’achèvement de travaux…) et d’un
tableau fournissant les éléments de calcul de l’amortissement déduit.
Remise en cause de l’amortissement :
Le non respect de l’une des conditions d’application du régime entraîne la
remise en cause de l’avantage fiscal. Les cas de remise en cause sont les
suivants :
- non respect de l’engagement de location du logement à usage d’habitation
principale pendant neuf ans dans les conditions légales (dépassement du plafond
de loyer autorisé, location à un membre du foyer fiscal…)
- cession du logement ou des parts au cours de la période d’engagement de
location.
- inscription du logement ou des parts à l’actif d’une entreprise.
Toutefois, aucune réintégration n’est effectuée en cas d’invalidité (classée en
deuxième ou troisième catégorie) de licenciement ou de décès de l’un des époux
soumis à imposition commune.
Veiller au site d'implantation du logement et particulièrement sur les points suivants :
- Perspectives de valorisation du bien en fonction de l'offre
immobilière déjà existante, des prestations du logement et du prix
d'acquisition.
- Importance et pouvoir d'achat de la demande locative locale garantissant des
mises en location rapides et déterminant le niveau de loyer envisageable.
Etre vigilant aux produits " packagés " présentant l'investissement comme un unique support financier et occultant qu'il s'agit d'un actif immobilier qu'il conviendra un jour de valoriser.
Le loyer n'étant pas plafonné sur les parkings, certains intervenants proposent un bail spécifique au parking afin d'augmenter la rentabilité de l'ensemble de l'investissement. Cette possibilité n'est envisageable que si le loyer du parking correspond au loyer de marché, dans le cas contraire une requalification pourrait être encourue sur l'ensemble de l'investissement.
Attention aux présentations trop optimistes qui prévoient une revente rapide du bien avec plus-value. Si au cas par cas une revente à moyen terme peut être envisageable, généraliser cette option sur une même opération entraînera une revente massive de biens à une date donnée et donc le risque d'une moindre valorisation de ceux-ci.
Textes non contractuels