Le Village intelligent du 3ème Millénaire

LA VALLEE D'AULNES

PRESENTATION JURIDIQUE ET FISCALE DU PROGRAMME DE LOUEUR EN MEUBLE

Présentation générale :

Le vaste et original programme présenté par la SCI LA VALLEE D’AULNES répondrait, par sa mixité, à deux objectifs :

- Satisfaire à des besoins en habitat permanent à proximité de zone économiques denses et dynamiques : locations sous système " de ROBIEN ".

- Y adjoindre un habitat touristique et d’affaires non permanent eu égard à l’attrait incontournable de la Région : locations meublées avec services.

Ainsi pour la réalisation du programme d’habitat meublé avec services, il est envisagé de proposer à la vente, à des investisseurs recherchés par la société promotrice, la SCI LA VALLEE AULNES , avec l’aide d’un réseau d’apporteurs et de conseillers formés et performants, des lots individuels (maisons pour l’essentiel, outre quelques appartements) avec un haut niveau de prestations et de l’ameublement de qualité, le tout exploité par un bail commercial 3- 6 – 9 années par un gestionnaire unique qui garantira le loyer net à revenir à chacun des bailleurs/investisseurs.

Le Gestionnaire unique, en raison du crédit vendeur proposé par la société promotrice adossée à une garantie de loyers à recevoir par les investisseurs/bailleurs, qui le délègueront pour payer ledit crédit, sera une filiale du réalisateur.

Celle-ci s’obligera, pour assujettir l’exploitation à la TVA – et en permettre la récupération sur leur investissement par les  investisseurs, à mettre à la disposition de la clientèle de l’ensemble formant la Résidence/Services, les 3 prestations minima suivantes nécessaires :

- Accueil et Réception,
- Nettoyage régulier des locaux meublés,
- Fourniture du linge de maison.

La configuration du programme d’habitat meublé est prévue selon deux tranches distinctes :

- Une première tranche (PC 1 et PC 2) comportera environ 60 lots meublés distincts qui en raison de sa destination et de son unité de gestion, sera une RESIDENCE DE TOURISME ET D’HABITAT D’AFFAIRES AVEC SERVICES livrable en 2006.

- Une seconde tranche (PC 3) sera constituée d’une unité spécifique d’au moins 100 à 130 lots collectifs meublés réunis dans une RESIDENCE DE TOURISME CLASSEE à haut niveau de prestations (4 étoiles) et livrée en 2007.

La gestion de la première tranche avec la Résidence de tourisme classée sera alors unique pour optimiser les coûts et les résultats.
Il reste encore à préciser, dans l’organisation juridique de ce programme que l’assiette foncière du " Village Médiéval " LA VALLEE D’AULNES sera régie, pour l’ensemble des propriétaires de terrains ou syndicats des copropriété (des immeubles collectifs) par une ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE à laquelle chacun devra adhérer obligatoirement, comme il devra adhérer au CAHIER DES CHARGES du lotissement formant " Le Village ".

Il nous a été demandé de valider ce programme en présentant une étude succincte du statut des investisseurs en location meublée.

I. - RAPPEL DES PRINCIPES PROPRES AU STATUT LMP/LMNP

La distinction est ici fondamentale du point de vue de l’investisseur, tandis qu’elle mérite un traitement spécifique chez le promoteur/commercialisateur.

A. – Le " LMNP " ou Loueur en Meublé Non Professionnel :

D’aucuns considèrent qu’il s’agit d’un excellent tremplin pour parvenir ultérieurement au statut privilégié du " LMP ".

Est considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel, l’investisseur (loueur en meublé) qui :

- N’est pas inscrit pour cette activité au Registre du Commerce et des Sociétés,

- Bien qu’inscrit, ne retire pas de cette activité un montant global de recettes annuelles (il s’agit des recettes brutes) supérieur à 23.000 euros (ou plus de 50 % de son revenu global).

La définition juridique du LMNP se confond en fait avec la définition fiscale, et par référence évidente au statut LMP.

Les revenus issus de ce type de location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC, mais à la différence du LMP, il n’est pas possible d’imputer les déficits fiscaux sur le revenu global (= famille des déficits BIC non professionnels). Le déficit n’est donc imputable que sur des bénéfices de même nature.

- Nature des recettes :

Elles sont constituées du montant ders loyers hors taxes, encaissés ou non, c'est-à-dire facturés et dus en tout état de cause par le preneur à bail.

- Charges et amortissements déductibles :

Sont déductibles :

- les frais d’entretien et réparation des biens meublés et immeubles,
- la taxe foncière *,
- la taxe professionnelle,
- les frais de gestion,
- les frais d’assurance,
- l’amortissement des locaux, matériel et mobilier *,
- les intérêts d’emprunts *.

(*) si les biens meubles et immeubles sont inscrits à l’actif du loueur.

L’inscription du LMNP à un centre de gestion agréé peut conférer des avantages (abattement de 20 % sur les bénéfices imposables notamment).
Mais, le LMNP, contrairement au LMP, est assujettie au régime des plus-values des particuliers en cas de revente du bien. Ce statut est idéal en vue d’un passage à celui du LMP.
Mais si ce statut doit perdurer chez l’investisseur, ce serait plus intéressant pour lui d’opter pour celui du " MICRO-LOUEUR " dont le bénéfice imposable (très simplifié) est déterminé de manière forfaitaire en appliquant aux recettes annuelles un abattement de 70 % … et comporte moins de contraintes comptables et fiscales.

B. – Le " LMP " ou Loueur en Meublé Professionnel

D’aucuns considèrent qu’il s’agit ici du seul régime très privilégié subsistant sur l’investissement immobilier.

Mais il est réservé aux contribuables fortement fiscalisés eus égard au montant de l’investissement qu’il suppose pour atteindre le seuil de recettes supérieur à 23.000 euros (150.000 francs).

Pour être concis, on rappellera les principaux avantages de ce régime :

- En tant qu’elle relève de la catégorie des BIC PROFESSIONNELS (article 34 CGI), cette activité permet la déduction de toutes les charges, que celles-ci soient liées à l’investissement (frais d’acquisition et d’établissement) ou à l’exploitation.

- L’intégralité des déficits résultant des charges déductibles sont imputables sur le revenu global (Article 151-1.4 du CGI).

- Les règles comptables permettent d’amortir les biens d’investissement selon le mode linéaire sur une période de 20 ans pour l’immobilier et 7 sur le mobilier.

Mais, selon l’article 39.C du Code Général des Impôts, ces amortissements ne sont déductibles qu’à concurrence de la différence entre les recettes et les charges locatives ; le solde non imputé constitue une " réserve " reportable et indéfiniment déductible des résultats futurs jusqu'à épuisement.

- La plus-value de cession du bien est totalement exonérée dans la mesure où les recettes du loueur ne dépassent pas 250.000 euros TTC l’année de la vente et l’année précédente, après 5 années de détention (Article 151 Septies du CGI).

- Les biens bénéficiant du régime LMP n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF si le contribuable retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyers fiscal (n’entrent pas dans la définition des revenus professionnels les pensions et les retraites, les revenus fonciers et les revenus des placements financiers).
- Le régime de TVA, très particulier, méritera un développement ci-après.

II. – LE REGIME DE TVA

Il est apparu indispensable, dans le contexte du programme, de développer spécifiquement ce régime, eu égard à sa nature particulière, voire complexe.

Du fait de la Sixième Directive Européenne du 17 mai 1977 relative à l’harmonisation de la taxe sur le chiffres d’affaires, l’Etat Français a estimé régler l’ancien problème du " butoir " par l’effet de l’article 48 de la Loi de Finances rectificative pour 1990 en exonérant de TVA, sans possibilité d’option, les locations meublées à compter du 1er janvier 1991.

Mais, il demeure encore quelques cas d’assujettissement au taux de TVA à 5,5 % dont nous n’étudierons, pour l’objet du programme, que deux d’entre eux, à savoir :

- Les location meublées à prestations hôtelières.
- Les résidences de tourisme classées.

A. – Les locations meublées à prestations hôtelières :
(= Résidences avec services)

Sous cette d2nomination de " résidences avec services ", se regroupent en fait plusieurs types de situations.

On peut y classer en effet :

- Les résidences à vocation touristique dénommées résidences de tourisme étudiées ci-après en B.
- Les résidences pour étudiants.
- Les résidences destinées aux personnes âgées dépendantes ou non (EHPAD) ou MAPAD).
- Les résidences offrant des services quasi hôteliers, qu’elles soient d’affaires ou de tourisme à des personnes de passage, qui ne résident pas de façon permanente.

C’est en fait par rapport au programme offert, vers ce type de logements que nous orientons nos commentaires pour le sujet relatif à la première tranche du programme.

On rappellera tout d’abord que c’est par arrêté du 14 février 1986 que sont nés, par extension, et par rapport à la résidence de tourisme classée, les autres sites d’hébergement de tourisme, tel que celui envisagé par la SCI DE LA VALLEE D’AULNES.

En fait, par extension, l’ensemble des résidences avec services se trouve plus ou moins couvert par cet arrêté.

Et ce dernier texte prévoit bien qu’une telle résidence doit être considérée comme un hébergement de nature commerciale classée, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière pour des résidents de passage sur des durées plus ou moins longues.

C’est donc par extension de la notion de résidence de tourisme que sont nés d’autres types de résidences qui doivent proposer néanmoins les mêmes services tels que :

- des logements meublés,
- des services à la carte tels que l’accueil et la réception,
- le petit déjeûner, la blanchisserie et la fourniture de linge de maison, l’entretien et le nettoyage du logement.

Plus particulièrement, et pour permettre l’assujettissement à la TVA, il est nécessaire, pour ces résidences, en plus de l’hébergement, de prévoir au moins trois prestations accessoires (auparavant quatre), à savoir :

- soit le service du petit déjeûner,
- soit le nettoyage régulier des locaux (il n’est pas forcément exigé un nettoyage quotidien).
- soit la fourniture du linge de maison.
- soit la réception de la clientèle (celle-ci pouvant n’être pas forcément personnalisée).

En effet, et depuis le 1er janvier 2003, les quatre services antérieurement obligatoires ont été réduits à trois …. et simplifiés.

En outre, il y a lieu de préciser, pour parfaire les conditions d’assujettissement à la TVA, les conditions suivantes résultant de l’application de l’Instruction du 9 juillet 1991 relative à la question :

- Le local doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale par le locataire.
- Le loueur doit disposer des moyens nécessaires en personnel, locaux et matériels pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeûner (sauf exclusion).
- Le loueur doit encore fournir un service régulier de nettoyage en disposant des moyens nécessaires lui permettant d’assurer un tel service.
- Il doit être en mesure de stocker, nettoyer et fournir le linge de maison indispensable à l’ensemble des locataires.
- Il doit disposer, en période de locations, d’un service de réception de la clientèle avec, à tout le moins, et ce nous semble, un local aménagé à cet effet.

Le loueur qui dispose d’un bail commercial de neuf années de la part de l’investisseur LMP peut, bien entendu, avoir recours à un tiers pour l’exécution de tout ou partie de ces prestations ; mais il doit rester seul responsable de ladite prestation fournie à l’égard de la clientèle, comme en percevoir directement la totalité du prix par remise d’une note établie sous son nom commercial, faute de quoi il ne serait plus assujetti à la TVA … et ses bailleurs LMP non plus.

C’est bien dans ce sens et dans le respect de ces exigences et dispositions que la SCI a l’intention de mettre en place et d’exploiter le produit " LMP " au travers de la filiale ad hoc qu’il va constituer à cet effet.

B. – Les résidences de tourisme classées :

On songe ici à la deuxième partie du programme.

On rappelle qu’une résidence de tourisme classée, selon les dispositions de l’arrêté du 14 février 1986, est un établissement commercial d’hébergement faisant l’objet, à l’instar des hôtels de tourisme classés, d’un classement selon les normes fixées par ledit arrêté.

Les prestations destinées à l’hébergement des touristes dans les résidences de tourisme classées sont donc soumises à la TVA lorsque ces dernières sont louées par un contrat d’une durée minimum de neuf années à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique ? l’étranger.

Celui-ci correspond à l’obligation :

- Soit d’affecter pendant les 24 premiers mois d’exploitation, une somme au minimum égale à 1,5% des recettes de la résidence à la recherche d’une clientèle étrangère.

- Soit de conclure, pendant la même période, avec les organisateurs de voyages ou de séjours, des contrats de mise à disposition, tel que 20 % au moins des unités d’hébergement de la résidence soient réservés à des touristes étrangers.

Cette obligation répond à un certain nombre d’exigences qui ne seront pas davantage détaillées ici, mais qui, pour le sujet de notre programme, ne comporte pas de difficultés majeures.

Mais l’exploitant devra justifier du respect de son engagement.

Cette résidence qui doit faire l’objet, bien entendu, de la procédure de classement indispensable, doit en outre être constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés d’une capacité d’au moins 100 lits, disposés en unités collectives ou pavillonnaires.

Il est bien certain que la partie de programme qui se rapporterait à la réalisation de cet objectif ne devrait pas poser de problème dès lors bien entendu que les textes sont respectés.

III. – LES CONTRAINTES CONSTITUTIVES D’ AVANTAGES POUR L’INVESTISSEUR

A. – Du programme :

La récupération de la TVA, élément fondamental lié à la réduction du coût de l’investissement du futur propriétaire/investisseur, est bien une nécessité à laquelle doit et peut s’adapter la PROMOTION.

Ce qui signifie notamment :

- Qu’il faille regrouper les lots destinés à l’hébergement touristique (ou d’affaires) dans un ensemble relativement cohérent permettant, en outre, le regroupement des prestations (3) à fournir par l’exploitant.

- Que ce dernier, outre les garanties de loyers, puisse assurer les trois prestations nécessaires, en sus de l’hébergement, dans le strict respect des quelques textes qui régissent cette matière très particulière.
Il lui faut des locaux techniques (accueil, linge, nettoyage) et le personnel minimum nécessaire pour réaliser les prestations.

- Qu’il faille " travailler " l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE, c'est-à-dire ses statuts et le règlement de lotissement, ce qui ne pose d’ailleurs aucun problème majeur eu égard à la souplesse qui régit la matière.

- Qu’il sera toujours temps, dans l’échelonnement du programme, d’arrêter plus précisément le contenu exact de la Résidence de Tourisme Classée, qui fera l’objet d’un permis spécifique.

B. – Du montage juridico-financier

La Société de Promotion, forte de la conviction selon laquelle ce programme " LMP "? présente des garanties extrêmement sérieuses de réussite, envisage de proposer à la clientèle des investisseurs, un montage original constitué d’un crédit-vendeur payable à même les loyers futurs à percevoir de la location des biens financés .

Dans ces circonstances, et pour garantir la société de promotion du paiement de ce crédit-vendeur, il conviendra de mettre en place :

- Un privilège du vendeur dont le rang sera à négocier avec la ou les banque(s) assurant le complément de financement.

- Une délégation des loyers à percevoir du preneur à bail de la Résidence, lequel sera autorisé, à due concurrence, à les verser à la société de promotion.

Ainsi, l’équilibre doit-il être trouvé financièrement entre :

• Le remboursement de la TVA frappant l’investissement et les charges qui s’y attachent, soit 19,60 %.
   
• Le crédit-vendeur, dont la rémunération (intérêts) devrait pouvoir être idéalement alignée sur celle pratiquée par les banques.
   
• La somme à verser par l’investisseur pour compléter son adossement dans le cadre de la mise en place d’un crédit in fine, qui serait ici idéal, étant entendu que la récupération de la TVA constitue déjà un premier apport de 20 % .

• Le montant des loyers nets de charges qui serviront :
  • d’abord à rembourser le crédit-vendeur,
  • puis à compléter l’adossement lié au financement bancaire.

   

Bien évidemment, ce montage suppose, pour crédibiliser la démarche, que le promoteur garantisse le preneur à bail pour le paiement des loyers, le tout à due concurrence du montant du crédit-vendeur (principal et intérêts) et, selon la durée et le montant de ce dernier, au-delà.

L’équilibre financier étant trouvé avec une gestion rigoureuse, l’investisseur " LMP " sera dans la situation suivante :

- Sa trésorerie liée au paiement des loyers nets de charges doit être entièrement consacrée au remboursement de sa dette (crédit-vendeur + intérêts de prêt complémentaire in fine), tandis que ne resteraient à sa charge que quelques frais liés àla gestion de la structure LMP.

- Son revenu " LMP " ainsi et entièrement absorbé, ne doit supporter aucune fiscalité.

- Dès lors, il paie son investissement à même le revenu que celui-ci génère, sans charge fiscale, et en économisant pour l’avenir sa " réserve d’amortissement " (ainsi que nous le verrons ci-après), le TOUT avec un effort initial, lié à son adossement, minimum, puisque celui-ci est d’emblée constitué :

• De la TVA, ( à 19,60 %)
• Du crédit-vendeur

IV. – DE QUELQUES REGLES " LMP " DONT LA PRESENTATION SUCCINCTE EST INDISPENSABLE

A. – Le statut professionnel " LMP ".

L’activité " LMP " peut être exercée, soit en nom propre, soit en société.

Il n’est pas question ici de prendre parti sur le choix du statut, l’activité en nom propre (inscription directe du titulaire au registre du commerce) souffrant cependant de quelques incompatibilités chez nombre des professionnels libéraux.

La société présente incontestablement des avantages sous l’aspect, notamment de l’autonomie qu’elle présente au sein du patrimoine de l’investisseur, de la transmission du bien avec possibilité de démembrer ses titres et plus généralement, d’une simplification juridique, comptable, fiscale.

Deux possibilités s’offrent, en ce cas, à l’investisseur LMP, dès lors que la société à créer doit être assujettie impérativement à l’impôt sur le revenu (IR) :

- Soit créer une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) où il sera associé unique, avec une possibilité de déléguer la gérance à un tiers si le statut de gérant majoritaire qu’il endosse alors nécessairement est incompatible avec son statut professionnel.

- Soit créer une SARL dite de FAMILLE avec son conjoint, ses enfants avec ou sans démembrement (usufruit/nue-propriété) pour favoriser la transmission patrimoniale, en respectant cependant la règle du revenu minimum de 23.000 euros /an qui s’attache au statut et qui s’applique par foyer fiscal.

Il ne peut être question, dans le cadre des présentes, de développer davantage le sujet. Chaque situation a ses particularités et doit être en conséquence examinée, pour permettre à l’investisseur d’opter pour meilleur choix de statut.

B . - Les charges sociales liées au statut

La question est souvent éludée … voie ignorée.

Qu’il exerce en effet en nom propre ou en la forme sociétaire, le loueur en meublé professionnel a une activité assujettie, en fonction des revenus (résultat) qu’il en tire, à des charges sociales minima et ce, quand bien même il cotiserait par ailleurs dans le cadre de son activité habituelle.

Trois types de cotisations sociales s’appliquent ici, à savoir :

• Assurance Maladie :
  Soit environ 350 euros/an en cas de déficit d’exploitation.
• Allocations Familiales :
  Soit environ 305 euros/an en cas de déficit d’exploitation.
• Retraite :
  Soit encore 350 euros/an en cas de déficit d’exploitation.

Et si nous n’avons évoqué que le cas de " déficit d’exploitation ", c’est bien parce que et pour l’essentiel, durant les premières années de l’investissement – et donc de l’assujettissement obligatoire – il s’agit, et de loin, du cas le plus fréquent.

Il s’agit donc de tenir compte de ces charges minimes, au démarrage de l’activité pour les intégrer au calcul de la Trésorerie résiduelle à consacrer au paiement de ces charges.

C. – Demande de remboursement de la TVA

Cette question est ici cruciale puisqu’elle sert de levier financier au montage, au demeurant parfaitement admissible, qui est envisagé.

Cette récupération, dans les conditions de droit commun, concerne la " TVA afférente à l’ensemble des biens et services acquis pour les besoins …. " de l’activité imposable du loueur en meublé (Instruction du 9 juillet 1991 – 3 C.A. 37).

La problématique liée à cette récupération est que, dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), tandis que la TVA a été payée au fur et à mesure des versements d’acomptes sur l’état d’avancement de la construction, elle n’est récupérable (et donc versable sur l’adossement – crédit envisagé ici) qu’une fois la livraison effectuée et le statut acquis par la mise en exploitation du bien.

Et bien que la demande de remboursement de la TVA sur le bien acquis soit indépendante de la date d’inscription de son propriétaire au registre du commerce, il nous apparaît bien ici qu’il faille " attendre " la livraison et la mise en exploitation pour remplir la déclaration CA 4 permettant la récupération en même temps d’ailleurs que la CA 12 relative à la première déclaration de taxe sur loyers.

Il en résulte un décalage dans le cadre du financement, l’adossement, ou la partie de l’adossement, lié à cette récupération étant nécessairement et préalablement financé.

C’est bien à la société de promotion de régler cette "avance – remboursable " à la double condition imposée à l’investisseur :

- Que celui-ci s’engage expressément et irrévocablement à adopter le statut " LMP " dans le cadre de l’investissement qu’il réalise.

- Qu’il donne mandat au Promoteur ou à tout tiers par lui délégué pour récupérer cette TVA et la verser au compte " adossement " de l’investisseur.

En tout état de cause, la restitution de la TVA ne peut intervenir tant que l’investisseur (personne physique ou société) n’est pas inscrit au RCS et n’a pas commencé son activité.

Pour le surplus, on rappelle que la demande de remboursement doit être accompagnée d’une copie du bail signé avec l’exploitant, de l’identité du logement concerné et, s’agissant d’une Résidence de tourisme classée, de l’avis de classement.

On précisera encore que depuis que la France applique la directive européenne en matière de TVA immobilière, la durée de l’amortissement de cette TVA est passée de 10 à 20 ans. Cette disposition, pour être complet, entraîne la restitution à l’Etat de la TVA non amortie, calculée au prorata du nombre d’années restant à courir, en cas de revente avant l’expiration du délai de 20 années.

Ainsi, pour obvier cet inconvénient faut-il envisager un investissement long terme, tandis que grâce à l’effet de l’amortissement fiscal du bien, le revenu peut être exonéré de toute imposition sur la période.

D. – L’avantage de l’amortissement

Après une période de flottement, la Loi de Finances pour 2004, a permis de trancher définitivement la problématique des amortissements non utilisés sur les biens d’investissement des loueurs en meublé.

En effet, elle a supprimé la limitation à 5 ans de la faculté d’imputation des déficits (BIC) résultant précisément de la charge des amortissements.

Le principe qui est dorénavant applicable ne change en rien la limitation, telle qu’antérieurement appliquée, de la déductibilité fiscale des amortissements sur les biens inscrits à l’actif du loueur en meublé professionnel, la dite limitation qui continue de s’appliquer étant égale à la différence au titre d’un même exercice fiscal, entre le montant du loyer acquis et les autres charges supportées sur l’exercice.

Ainsi est-il possible sur des amortissements non utilisés au titre d’un ou plusieurs exercice de les " stocker " en réserve (sur le fondement de l’article 39 C du Code Général des Impôts) en les imputant ultérieurement sur les bénéfices à venir, cette imputation différée n’étant plus limitée dans le temps et pouvant ainsi jouer jusqu’à apurement complet du " stock " ainsi conservé durant les exercices déficitaires.

Ce système constitue bien l’un des avantages majeurs du LMP.

E. – Déficit " BIC " né des charges de l’investissement

L’assujettissement du LMP dans la catégorie " Bénéfices Industriels et Commerciaux Professionnels " (et on écarte ici, évidemment, par définition le LMNP), lui permet, au moment notamment où il réalise son investissement, de déduire immédiatement sur son revenu global, les charges déductibles constitutives de son déficit BIC imputable, à savoir :

- les frais, droits et commissions nés de son acquisition,

- les honoraires qu’il aura acquittés,

- outre toutes les autres charges dont il devra s’acquitter chaque année, telle que : :

• charges financières,
• charges comptables et juridiques
• charges sociales etc

La condition de déductibilité de ce déficit souvent important la première année de l’investissement, sur le revenu global, est d’opter, au moment de la déclaration d’activité au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) soit pour le régime fiscal dit du " réel " soit pour celui du "réel simplifié ".

Ainsi, et dans les plus hautes tranches d’imposition, le LMP peut-il considérer que ces charges (hors les amortissements qui font l’objet du traitement spécifique ci-dessus évoqué), ne coûtent que la moitié.

F. – Autres impositions

Nous ne pouvons pas achever cette " revue " sans évoquer les autres impositions liées, non par seulement au statut, mais à tout investissement immobilier de cette nature.

F.1. - Régime des plus-values :

Le LMP est exonéré du paiement de toute plus-value à la revente de son bien dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies :

- Le montant de ses recettes brutes locatives n’excède pas 250.000 euros la dernière année précédant la revente du bien.

- Il a exploité sous le statut au minimum 5 années avant cette revente.

Il s’ensuit notamment, et pour être plus précis, qu’un bien acquis pourrait être revendu immédiatement sans plus-value dès lors que le vendeur LMP est sous le statut depuis plus de 5 années.

F.2. – ISF :

La restriction apportée à la situation antérieure à la loi de finances pour 1999 (article 13) est regrettable.

Pour être exonéré d’ISF sur ce que l’on peut considérer être évidemment des " biens professionnels ", le LMP doit en effet remplir deux conditions :

- Retirer évidemment de son activité de location meublée plus de 23.000 euros de recettes annuelles,

- Et plus de 50 % de son revenu (Cf. article 885 R du Code des Impôts).

Il faut donc essentiellement imaginer, pour profiter de cette exonération, que l’investisseur tire plus de 50 % de son revenu global de cette activité LMP, étant entendu :

- Que les revenus à comparer à ceux provenant de la location meublée s’entendent bien de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal et non plus du seul loueur lui-même.

- Que les revenus à retenir pour cette comparaison sont uniquement constitués par les revenus professionnels, à l’exclusion des revenus fonciers et mobiliers.

EN CONCLUSION

Ainsi, et en insistant plus particulièrement sur le statut du loueur " professionnel " nous avons tenté de balayer, de manière évidemment synthétique, le sujet d’investissement du PROGRAMME présenté la SCI LA VALLEE D’AULNES.

En conséquence, le statut, comme la proposition de financement grâce en quelque sorte à une avance sur loyers, sont attractifs …. et même, dans certaines situations, très alléchantes.

Beaucoup considère, en effet, qu’il s’agit ici de la seule " niche fiscale " restante, notamment du fait de la possibilité d’utiliser le mécanisme du déficit " BIC " professionnel.

Cela est vrai.

Mais un tel investissement nécessite, ne serait-ce qu’en raison de son attrait fiscal, d’y adjoindre :

- une gestion rigoureuse, avec les garanties locatives,

- un suivi juridique, comptable et fiscal annuel simple, mais professionnel.

- une continuité d’investissements dans la même catégorie sur une certaine période afin de se ménager, une retraite ou un complément de retraite confortable.

Fait à PARIS,
Le 27 avril 2005.
Jacques ALARD
Avocat