Location Meublée LMP

Personne louant des meublés mais non inscrite au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,

Ou bien, personne inscrite au R.C.S. en qualité de loueur professionnel mais dont les recettes annuelles de meublés sont inférieures ou égales à 23 000 €, et dont les revenus correspondants sont inférieurs à 50 % de leur revenu global.

II. Distinction

III. Comparaisons


Résultats déficitaires (non dus aux amortissements)	Imputation sur revenu global	Non imputation sur revenu global (« Tunnelisation sur 6 ans »)
Plus-value de cession ou de cessation	- plus-values professionnelles court terme et long terme - exonération des plus-values si : exercice activité depuis + 5 ans et CA TTC < 250 000 €	Plus-values privées (uniquement cessions à titre onéreux, exonération à partir de la 16ème année).
I.S.F.	Exonération des biens professionnels seulement si : Recettes meublés > 23 000 € et revenus meublés > 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal Si emprunt à 100 % : actif neutralisé par le prêt (passif) pas d’impôt I.S.F.	Pas d’exonération particulière Si emprunt à 100 % : actif neutralisé par le prêt (passif) pas d’impôt I.S.F.

Le Loueur de Meublé Professionnel

Conditions	Chiffre d’affaires annuel supérieur à 23 000 € TTC ou revenus de meublés représentant 50% au moins du revenu global de l’investisseur (prorata temporis la première année) et inscription au RCS.
Période d’application	Dispositif permanent.
TVA	Récupération de la TVA. La récupération de la TVA ne peut avoir lieu que si les locations sont assujetties à la TVA, or seules les locations avec services (accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux et fourniture de linge) sont assujetties à la TVA au sens de l’article 261 D 4ème du CGI.
La durée de location	Liée au bail commercial 9 ou 11 ans ferme renouvelable.
Bailleur	Personnes physiques ou EURL ou SARL de famille immatriculées au RCS en tant que loueur en meublé et non assujetties à l’impôt sur les sociétés. Dans ce dernier cas, le seuil de 23 000 euros de CA TTC s’apprécie distinctement pour chaque associé au prorata de ses droits dans les bénéfices, le calcul s’effectue au niveau du foyer fiscal.
Destination du logement	Habitation en général (y compris résidence hôtelière, para-hôtelière ou de tourisme) qui comporte des éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale du locataire.
Montant des loyers	Libres, assujettis à la TVA au taux de 5,5 % (sauf garage 19,60%). Le chiffre d’affaires devant remplir les conditions du cadre 1.
Ressources du locataire	Indifférent.
Location spécifique	Location aux ascendants, descendants, associés… possible en sous-location par l’exploitant.
Règle des amortissements à comptabiliser	a - amortissements immobiliers (sauf quote-part terrain) linéaires sur 20 ans. b - amortissements du mobilier sur 7 ans en linéaire. c - frais d’établissement (constitution de société) : déduction immédiate ou amortissement de 2 à 5 ans en linéaire, avec minimum de 1/5. d- frais d’acquisition (notaire, frais d’agent immobilier) : déduction immédiate.
Règle des amortissements à déduire fiscalement	Le montant déductible ne peut pas excéder, par exercice, la différence entre le loyer acquis et l’ensemble des autres charges engagées par le propriétaire (article 39 C du CGI). Le montant des amortissements exclus n’est pas perdu : il s’impute ultérieurement sur les premiers bénéfices (amortissements réputés différés par assimilation).
Intérêts d’emprunt	Les intérêts d’emprunt s’imputent en totalité sur les loyers.
Sort des déficits fiscaux	Les déficits fiscaux s’imputent sur l’ensemble des revenus imposables du foyer fiscal de l’investisseur, de l’année de leur constatation : en cas d’insuffisance, le solde est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes.
Le bail LMP	Le Bail doit offrir un versement trimestriel des loyers et un relevé trimestriel qui correspond parfaitement au détail de gestion en adéquation avec la demande des services fiscaux.
Charges sociales	Il s’agit du coût d’affiliation de l’investisseur aux régimes obligatoires, consécutif à son inscription au RCS. Dans le cas d’une activité dont le résultat est nul ou négatif, ce qui est le cas pendant les 15 ou 20 premières années grâce à la déduction des intérêts d’emprunt et des amortissements, les investisseurs sont exonérés de cotisations aux régimes de retraite de base et complémentaire conjoints et des cotisations d’allocations familiales. Le déficit réduit, le cas échéant, l’assiette des cotisations dues au titre des non-salariés. Une cotisation minimale forfaitaire pour l’assurance maladie est due en principe, en l’absence d’autres revenus non salariés. Mais cette cotisation minimale forfaitaire d’assurance maladie n’est pas due dans le cas d’assuré exerçant simultanément plusieurs activités relevant de régimes différents (salariés et non-salariés) si l’activité salariée est principale.
Taxe professionnelle	L’administration prétend qu’elle est due. Dans ce cas, c’est une cotisation minimum qui tend généralement à s’appliquer.

Le Loueur de Meublé Non Professionnel

Conditions	Aucune condition de recettes minimum. Si Conditions inscription au RCS : ne pas dépasser 23 000 € TTC en loyers ou 50 % des revenus.
Période d’application	Dispositif permanent
TVA	Récupération de la TVA. La récupération de la TVA ne peut avoir lieu que si les locations sont assujetties à la TVA, or seules les locations avec services (accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux et fourniture de linge) sont assujetties à la TVA au sens de l’article 261 D 4ème du CGI.
La durée de location	Liée au bail commercial de 9 ou 11 ans ferme renouvelable.
Bailleur	Personnes physiques ou EURL ou SARL de famille non assujetties à l’impôt sur les sociétés. Dans ce dernier cas, le seuil de 23 000 € de CA TTC s’apprécie distinctement par associé au prorata de ses droits dans les bénéfices, le calcul s’effectue au niveau du foyer fiscal.
Destination du logement	Habitation en général (y compris résidence hôtelière) qui comporte des éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale du locataire.
Montant des loyers	Libres, assujettis à la TVA au taux de 5,5 %. (ou 19,60 % pour les garages)
Ressources du locataire	Indifférent.
Location spécifique	Location aux ascendants, descendants, associés… possible en sous-location par l’exploitant.
Règle des amortissements à comptabiliser	a - amortissements immobiliers linéaires sur 20 ans (5%) (base = prix - quote part terrain). b - amortissements du mobilier sur 7 ans en linéaire (14, 28 %).
Règle des amortissements à déduire	Le montant déductible ne peut pas excéder, par exercice, la différence entre le loyer acquis et l’ensemble des autres charges engagées par le propriétaire (article 39 C du CGI). Le montant des amortissements exclus n’est pas perdu : il s’impute ultérieurement sur les premiers bénéfices (amortissements réputés différés par assimilation).
Intérêts d’emprunt	Les intérêts d’emprunt s’imputent en totalité sur les loyers.
Sort des déficits fiscaux	Si les charges, en dehors des amortissements, sont supérieures au loyer acquis sur l’exercice (du fait notamment des intérêts d’emprunt), le déficit correspondant s’impute exclusivement sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie BIC, réalisés au cours de la même année et des 6 années suivantes (article 156-I 1er bis du CGI).
Plus values de cession	Les plus-values de cession d’immeuble suivent le régime des plus values privées (taxation à 27%, CSG incluse après abattement de 10% par an à compter de la 6ème année. Exonération à compter de la 16ème année).
Le bail	Le Bail offre généralement un versement trimestriel des loyers.

Recettes Meublés	Inscription R.C.S.	Pas d’inscription R.C.S.

Recettes > 23 000 €	LMP	LMNP
Recettes ~ 23 000€ et revenus meublés ~ autres revenus	LMP	LMNP
Recettes ~ 23 000 € et revenus meublés < autres revenus	LMNP	LMNP

Fiscalité de la Location Meublée

(document non contractuel)

Location-meublee LMP - LMNP

Location-meublee LMP - LMNP

Location-meublee LMP - LMNP

Les statuts de Loueur de Meublé LMP – LMNP

I. Le Statut en Loueur de Meublé

II. Distinction

III. Comparaisons

Le Loueur de Meublé Professionnel

Le Loueur de Meublé Non Professionnel